营改增后物业费究竟交什么税？

在营改增政策实施之后，物业费涉及的税务情况发生了一些变化，下面为大家详细介绍营改增后物业费需要缴纳的税种。

增值税

营改增的核心就是将营业税改为增值税，所以增值税是物业费缴纳的主要税种。

一般纳税人：如果物业服务企业是一般纳税人，适用的增值税税率通常为6%，一般纳税人采用一般计税方法，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，销项税额是指纳税人销售货物或者提供应税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税额，其计算公式为销项税额 = 销售额×税率，而进项税额是指纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，某物业服务企业为一般纳税人，一个月的物业费收入为100万元（不含税），那么当期销项税额 = 100×6% = 6万元，如果该企业当月购进办公用品等取得的进项税额为2万元，那么当月应缴纳的增值税 = 6 - 2 = 4万元。

小规模纳税人：小规模纳税人提供物业服务，按照3%的征收率缴纳增值税，小规模纳税人采用简易计税方法，应纳税额 = 销售额×征收率，这里的销售额是不含税销售额，如果取得的是含税销售额，需要先进行换算，即不含税销售额 = 含税销售额÷（1 + 征收率），某小规模物业服务企业一个月的含税物业费收入为51.5万元，那么不含税销售额 = 51.5÷（1 + 3%） = 50万元，当月应缴纳的增值税 = 50×3% = 1.5万元。

附加税

附加税是以实际缴纳的增值税为计税依据征收的，主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

城市维护建设税：根据纳税人所在地不同，税率分为三档，市区的税率为7%，县城、镇的税率为5%，不在市区、县城或镇的税率为1%，某物业服务企业位于市区，当月实际缴纳增值税5万元，那么应缴纳的城市维护建设税 = 5×7% = 0.35万元。

教育费附加：教育费附加的征收率为3%，接上例，该企业应缴纳的教育费附加 = 5×3% = 0.15万元。

地方教育附加：地方教育附加的征收率一般为2%，同样，该企业应缴纳的地方教育附加 = 5×2% = 0.1万元。

企业所得税

物业服务企业取得的物业费收入属于企业的经营所得，需要缴纳企业所得税，企业所得税的税率一般为25%，企业应纳税所得额是企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，某物业服务企业一个纳税年度的物业费收入为500万元，各项成本、费用等扣除项目为400万元，没有不征税收入、免税收入和以前年度亏损，那么该企业应纳税所得额 = 500 - 400 = 100万元，应缴纳的企业所得税 = 100×25% = 25万元。

营改增后物业费主要涉及增值税、附加税和企业所得税等税种，不同规模的企业在增值税缴纳上有所差异，企业应根据自身实际情况准确计算并缴纳相应税款。